房地产市场调研——区域市场市调提纲

本文摘要：市调提纲表头1. 都会a) 研究点 i. 规模（人口/土地/经济总量/都会级别）：注重相同品级都会的横向比力 ii. 所在都市圈的职位（经济职位、计划定位） iii. 经济社会关键指标（人均GDP、可支配收入、都会化率） iv. 计划（都会生长偏向、都会功效分区、重大基础设施的计划以及实施计划） v. 都会特质（气质、民俗以及特点）b) 资料泉源 i. 都会统计年鉴 ii. 都会总体计划 iii. 都会经济社会生长总体计划（十一五计划等）2. 人口（项目所在都会为中小都会时

市调提纲表头1. 都会a) 研究点 i. 规模（人口/土地/经济总量/都会级别）：注重相同品级都会的横向比力 ii. 所在都市圈的职位（经济职位、计划定位） iii. 经济社会关键指标（人均GDP、可支配收入、都会化率） iv. 计划（都会生长偏向、都会功效分区、重大基础设施的计划以及实施计划） v. 都会特质（气质、民俗以及特点）b) 资料泉源 i. 都会统计年鉴 ii. 都会总体计划 iii. 都会经济社会生长总体计划（十一五计划等）2. 人口（项目所在都会为中小都会时：人口研究是从整个都会层面出发；项目所在都会为大都会：人口研究是从项目所在行政区或者区域层面出发）a) 研究点 i. 数量（现状总量、计划总量） ii. 结构（户籍、行业漫衍、素质、收入） iii. 人口增长方式（自然增长、机械增长） iv. 自然条件下未来人口增长判断 v. 研究人口目的政府客户：偏重人口增长以及置换开发商客户：市场容量支撑问题b) 资料泉源 i. 都会统计年鉴 ii. 外来人口统计公报3. 工业（项目所在区域自己具备强势工业/项目所在区域计划有工业/项目所在区域无任何计划）a) 项目所在区域自己具备强势工业条件下主导工业研究点 i. 生长现状（产值、利润率、亩均产值、亩均劳动力、增长率） ii. 工业生长对于区域的动员就业人口（人口素质/数量/置业消费所在）企业类型（注册企业状况、实际入住企业状况、入住企业类型） iii. 工业生长前景工业的区域比力优势工业链中的位置工业迁移的趋势（国际/都会间/都会规模内）b) 项目所在区域计划有工业条件下工业研究点 i. 项目所在区域/行政区工业计划 ii. 都会主导工业以及区域周边主导工业 iii. 区域自身资源条件研究 iv. 重要工业园区研究（工业园产值、入住企业状况、增长率、土地使用状况、地价水平、投资要求等）c) 资料泉源 i. 都会工业计划 ii. 都会统计年鉴 iii. 都会总体计划 iv. 工业园区年报、年度事情总结等 v. 访谈工具：发改委/园区管委会/工业人口/重点企业4. 房地产市场a) 整体市场研究点 i. 房地产生长阶段判断（人均GDP与房地产市场生长阶段关系） ii. 市场特征（房价与成交量、 工业结构与房地产生长的关系、 居住消费比、房价收入比、空置率、一手二手比率） iii. 需求动力以及泉源（访谈）b) 住宅市场研究点 i. 价钱（商品住宅价钱在时间上的变化以及与同品级都会的房价水平比力） ii. 需求（成交量、 空置率指标在时间上的变化以及与同品级都会相关指标的对比） iii. 供应（新开工量、 竣工量。两个指标在时间上的变化、以及与成交量差额变化表现未来供应变化趋势） iv. 结构特征（公寓、普通住宅以及别墅差别物业类型的供应特征） v. 漫衍特征（依照都会行政区兼顾都会计划组团以及都会环线）资源特征（自然资源、计划利好以及交通都会配套等）供应特征（价钱、产物等）客户特征未来趋势（区域性质、未来开发的大型项目以及可出让土地量等） vi. 其他（住宅占房地产投资比例、人均居住面积、人均计划居住面积等）c) 土地市场研究点 i. 基本状况（都会建成区面积、都会计划建设总用地面积） ii. 供应量（土地上市量、计划供应量） iii. 成交量 iv. 土地成交价钱 v. 结构（工业、商业、居住用地价钱、成交量以及成交方式） vi. 各个行政区的同类数据d) 其他研究点 i. 全国品牌开发商数量以及外地开发商进入度e) 资料泉源 i. 都会统计年鉴/都会生长总体计划/都会土地使用总体计划/都会经济社会生长计划（十一五计划）/都会房地产统计年鉴 ii. 建委以及领土资源局5. 商业a) 研究要点 i. 项目所在区域指标判断（社会消费品零售总额、消费价钱指数、住民消费支出比例等） ii. 区域未来人口消费走向判断（基于未来人口特征的判断） iii. 都会商圈研究（商圈规模、特征、租金水平、辐射规模） iv. 商业地产状况（特征、商业用地供应需求以及价钱）b) 资料泉源 i. 都会统计年鉴/现场跑盘6. 旅游a) 研究点 i. 都会/都市圈旅游生长阶段（人均GDP与旅游市场生长阶段的关系） ii. 都会旅游工业生长现状都会旅游工业收入总量、组成游客泉源以及结构都会旅游资源漫衍（自然资源/人文资源/设施资源） iii. 消费者偏好分析b) 资料泉源 i. 都会旅游统计年鉴、旅游年报、问卷观察以及客户访谈7. 本体分析a) 位置（项目所在区域与都会其他组团的关系）b) 交通状况 i. 对外交通状况（交通方式、距离、时间、未来重大交通设施的实施） ii. 内部交通状况c) 资源漫衍（优质自然资源）d) 土地使用现状（建成区状况、在建区、未建区以及可革新区域）e) 都会计划度与区域的定位f) 区域控制性计划。

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